Quels frais de gestion locative peuvent être déduits fiscalement ?

La maîtrise des leviers fiscaux demeure un atout stratégique pour optimiser la rentabilité des investissements locatifs. Les frais de gestion locative, souvent sous-estimés, cachent pourtant d’importantes opportunités de déduction pour les bailleurs. Leur bonne connaissance est essentielle, tant pour conseiller efficacement les propriétaires que pour valoriser votre offre de gestion en tant que professionnel.

Les frais de gestion locative : cadre général et fiscal

Les frais de gestion locative comprennent tous les coûts engagés dans le cadre de la gestion quotidienne d’un bien : honoraires d’agences, d’administrateurs de biens, d’experts, ou encore d’assurances spécifiques. La déductibilité de ces frais dépend du régime d’imposition choisi par le bailleur (micro-foncier ou réel) et du type de location (vide ou meublée).

• Sous le régime réel (obligatoire ou sur option), l’ensemble des charges réelles supportées au cours de l’année fiscale sont déductibles du revenu foncier imposable. Leur justification et leur affectation à un bien effectivement loué sont indispensables.
• Au micro-foncier ou micro-BIC, ces charges sont intégrées dans l’abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) et ne peuvent pas être ajoutées séparément.

Quels frais de gestion locative sont fiscalement déductibles ?

Voici la liste exhaustive des frais déductibles, actualisée pour 2025 :

• Honoraires de gestion locative : Rémunérations versées à l’agence, à l’administrateur de biens ou au gestionnaire pour la gestion courante (encaissement des loyers, recherche de locataire, états des lieux, relances…).
• Frais de rémunération de gardien ou concierge au titre de l’administration de l’immeuble.
• Honoraires et frais de tiers intervenant pour la gestion : experts, huissiers, notaires, avocats pour des démarches directement liées à la gestion du bien (relances, procédures de recouvrement, contentieux locatifs…).
• Frais d’assurance liés à la gestion locative : assurance loyers impayés, garantie protection juridique, assurance propriétaire non occupant (PNO).
• Dépenses de correspondance, administratif et logiciels : frais de secrétariat, d’abonnement à un logiciel de gestion ou de comptabilité dédié, impression, papeterie, affranchissement, appels téléphoniques.
• Frais de publication et de publicité pour la mise en location (annonces en ligne, réalisation de photos, etc.).
• Forfait de 20 € par an et par local pour les autres frais de gestion non listés (courriers standards, modèles type de contrats, etc.), prévu par l’article 31 du CGI.

Soyez vigilant : seuls les frais effectivement engagés, justifiés et se rapportant à une période locative sont admis pour une déduction.

Quelles sont les dépenses non déductibles ?

Certains dépenses ne sont pas déductibles :

• Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (non liés à la maintenance) ;
• Les dépenses personnelles ou patrimoniales du bailleur ;
• Les frais liés à un bien vacant ou réservé à l’usage du propriétaire ;
• La taxe d’habitation (sauf cas particuliers), si elle est supportée par le locataire.

Les avantages fiscaux concrets pour les bailleurs

En diminuant le revenu foncier imposable, la déduction des frais de gestion locative peut grandement alléger la pression fiscale. Un bailleur au régime réel peut, sur justification, déduire l’intégralité des frais listés précédemment des loyers bruts perçus.

Si le montant total des charges (gestion, assurances, entretien, intérêts d’emprunt, etc.) excède les loyers perçus, cela génère un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an).

Exemple : un propriétaire dont les frais de gestion représentent 7 % du loyer annuel sur plusieurs biens, associant à cela les assurances et autres dépenses justifiées, peut neutraliser une partie significative de son assiette fiscale en foncier.

Quel intérêt pour les professionnels ?

Si les déductions profitent aux bailleurs, elles peuvent aussi s’avérer un atout de taille pour les agences et professionnels de la location :

• Valorisation de l’offre de gestion : Quantifier le gain net pour le bailleur permet de démontrer que les honoraires de gestion sont largement compensés par l’économie d’impôt réalisée.
• Atout contre les limites et risques de l’autogestion : L’accompagnement du professionnel amène à une déduction optimale, sécurisée et conforme à la réglementation.
• Fidélisation des clients : Un suivi rigoureux de la gestion et de la fiscalité rassure et fidélise les propriétaires, tout en maximisant la rentabilité globale de leur investissement.
• Expertise reconnue : La capacité à faire valoir tous les leviers de déduction positionne l’agence ou le gestionnaire comme un partenaire clé de la stratégie patrimoniale du bailleur.

La maîtrise des frais de gestion locative déductibles est un argument décisif pour les professionnels : il s’agit à la fois d’un facteur de rentabilité pour le bailleur et d’une valeur ajoutée pour votre offre de services !