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Afin d’inciter les propriétaires de résidences vacantes (logements vacants, secondaires, locations saisonnières) à remettre leur bien dans le circuit locatif à l’année, certaines municipalités n’hésitent pas à employer les grands moyens. C’est le cas des Sables-d’Olonne dont la mairie a voté une série de mesures coup de poing, dont une nouvelle taxation pour les résidences aux volets fermées à la fin de l’année 2021.
Coup de bâton sur les résidences secondaires
De plus en plus de territoires touristiques se retrouvent confrontés à un phénomène qui commence sérieusement à inquiéter les municipalités : le nombre de résidences secondaires, de logements vacants ou de logements loués en saisonnier explose, entraînant un déséquilibre du marché immobilier et une désertification des centres-villes.
Cette situation, c’est celle que vit actuellement la ville des Sables-d’Olonne, dans laquelle se trouvent de nombreux logements concernés, estimés à plus de 5 000. Pour inciter les propriétaires de ces logements à mettre en location leur bien à l’année, la municipalité a fait le choix de prendre une décision drastique. Lundi 27 septembre, le conseil municipal a en effet voté un plan articulé autour de huit mesures censées « encourager la mutation des résidences secondaires, touristiques ou vacantes en résidences habitées à l’année ».
Parmi ces différentes mesures, on peut notamment recenser l’instauration d’une nouvelle taxe sur les « logements non utilisés, délabrés ou abandonnés ». Des logements vacants, non concernés par la taxe habitation, qui représentent 7 % des habitations actuelles et que la mairie aimerait voir revenir sur le marché de la location annuelle ou disponibles à la vente.
Quelles sont les 8 mesures du plan ?
La ville et l’agglomération des Sables d’Olonne ont donc décidé de mettre en place 8 mesures.
- 4 mesures coercitives :
- Instauration de la taxe d’habitation sur les logements vacants ;
- puis de la taxe annuelle sur ces mêmes biens ;
- Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
- Limitation du nombre de locations meublées touristiques autorisées par
quartier.
- 4 mesures incitatives
- Jusqu’à 10 000 euros d’aide pour les propriétaires qui s’engageront dans le contrat « louez à l’année » ;
- Des aides à la rénovation énergétique majorée de 50 % pour les propriétaires qui loueront à l’année ;
- Des aides de l’ANAH dans le cadre d’OPAH ;
- La création d’un service « Infos conseils propriétaires » pour aider, renseigner, simuler…
Calcul sur un bien de 60m2
Une location à l’année permet au propriétaire d’économiser une partie des charges qui sont payées dans le cas d’une location saisonnière.
Voici un comparatif pour un bien de 60m2 comprenant 2 chambres entre une location à l’année et une location saisonnière sur 3 mois pendant l’été (estimation réalisée par la ville des Sables d’Olonne):
| Location à l’année | Location saisonnière | |
| Loyer annuel sur 12 mois (650€ / mois) | 7800 € | |
| Charges de copropriété sur 12 mois (50€ / mois) | 600 € | |
| Loyer saisonnier sur 12 semaines (800€ / semaine) | 9 600 € | |
| Frais de location (AirBnB – 14%) | – 1 344 € | |
| Taxe de déjour (4%) | – 384 € | |
| Total des recettes nettes | 8 400 € | 7 872 € |
| Charges courantes – Copropriété | 600 € | 600 € |
| Charges courantes (Eau / Internet / Elec / etc.) | 553,85 € | |
| CFE (base minimum) | 150 € | |
| Taxe habitation résidence secondaire | 800 € | |
| Taxe foncière et TEOM | 1 000 € | 1 000 € |
| Assurance Loyer Impayé & Gestion (6%) | 468 € | |
| Total des charges courantes | 2 068 € | 3 103,85 € |
| Marge avant remboursement de l’emprunt | 6 332 € | 4 768,15 € |
Concrètement, quel impact pour un propriétaire ?
À partir de 2023, les propriétaires de ces logements vacants, mais aussi les propriétaires de résidences secondaires, devront ainsi s’acquitter d’une taxe à 14,38 %. En complément, Les Sables-d’Olonne pourraient même instaurer prochainement une taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), fixée à 12,5 % la première année, puis 25 % pour les années suivantes. Pour cela, la commune doit néanmoins attendre son classement en zone tendue. Avec ce changement de statut, la municipalité aura également la possibilité d’augmenter les taxes sur les résidences secondaires, qui représentent 16 000 habitations recensées dans la ville. Une majoration qui pourrait atteindre jusqu’à 60 % sur les résidences secondaires.
Outre ces mesures qui toucheront directement au portefeuille des propriétaires, la ville des Sables-d’Olonne a également voté l’affectation d’un nombre maximum de locations meublées touristiques par quartier, mais aussi des mesures incitatives destinées à encourager les propriétaires à mettre en location leur bien d’au moins 25m2, pour une durée minimale de trois ans. Ces derniers pourront profiter d’une aide financière de 5 000 euros, à laquelle pourra également s’ajouter un coup de pouce financier pour la rénovation énergétique d’un montant maximum de 7 200 euros ainsi qu’un variable allant jusqu’à 50 euros du m2.
Les modalités d’accompagnements sont disponibles auprès de la municipalité des Sables ainsi qu’auprès des équipes MGL qui restent disponibles pour renseigner et accompagner les propriétaires dans leurs démarches.