Gestion locative : pourquoi les risques ont augmenté et comment y faire face

Gérer un bien en location a toujours demandé de la rigueur. Mais depuis quelques années, l’équation s’est considérablement compliquée. Empilement réglementaire, hausse des impayés, tension sur le parc locatif et digitalisation accélérée des pratiques. Agences, mandataires et propriétaires bailleurs font face à un environnement inédit, où le moindre faux-pas peut coûter cher. Cet article dresse un état des lieux objectif et propose des pistes concrètes pour chaque profil.

LES CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ EN 2025

1. Un cadre réglementaire devenu labyrinthique

La gestion d’un patrimoine locatif s’inscrit aujourd’hui dans un millefeuille juridique que même les professionnels aguerris peinent à suivre. Depuis la loi ALUR de 2014, les textes se sont accumulés :

• loi ELAN
• loi Climat et Résilience,
• réforme du DPE
• encadrement des loyers,
• permis de louer dans certaines communes

Autant de contraintes qui pèsent directement sur la rentabilité et la sécurité juridique des opérations.

Le DPE : un couperet pour des centaines de milliers de logements

Depuis janvier 2025, les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la mise en location. Cela concerne environ 600 000 biens en France (Source : Ministère de la Transition Écologique). Pour les propriétaires qui n’ont pas anticipé les travaux de rénovation, c’est une sortie forcée du marché locatif ou des dépenses imprévues lourdes.

Pour les gestionnaires et les mandataires, cette contrainte génère un surcroît de travail administratif : vérification systématique de la classe énergétique, conseil aux bailleurs, gestion des délais de rénovation et, parfois, restitution de bien en cours de bail.

L’encadrement des loyers : un dispositif en extension

Initialement expérimental, l’encadrement des loyers s’applique désormais à plusieurs grandes agglomérations (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.). Son périmètre géographique continue de s’élargir. Toute erreur de fixation du loyer expose le bailleur à des sanctions et à des procédures de remboursement. Cette responsabilité retombe en partie sur l’administrateur de biens ou le gestionnaire mandaté.

RÉCAPITULATIF – Contraintes réglementaires et niveaux de risque

Contrainte réglementaire	Risque pour le gestionnaire	Niveau de risque
Interdiction location logements F/G	Perte de mandat, vide locatif, litiges bailleur	Élevé
Encadrement des loyers	Sanctions, remboursement de trop-perçu	Élevé
Permis de louer (zones tendues)	Mise en location illégale, amende	Modéré
Obligations de diagnostics	Responsabilité civile, contestation de bail	Modéré
Réforme du bail meublé (LMNP)	Requalification fiscale, redressement	Élevé

2. Le risque d’impayés : plus fréquent, plus coûteux, plus long à régler

L’impayé de loyer reste la hantise numéro un des bailleurs et des gestionnaires. Les procédures d’expulsion en France figurent parmi les plus longues d’Europe. Entre la mise en demeure, la saisine du tribunal et l’exécution de la décision, il faut compter en moyenne 18 à 24 mois avant de récupérer son bien, avec des loyers non perçus sur toute cette période.

Un impayé non couvert peut représenter une perte de 15 000 à 30 000 € selon la durée de la procédure et le niveau du loyer. Pour un propriétaire gérant seul son bien, l’impact financier peut être dévastateur.

Un profil locataire sous pression

La hausse du coût de la vie a fragilisé de nombreux ménages locataires. Le loyer médian en France s’établit autour de 793 €/mois en 2025 (Source : FNAIM), tandis que les charges contraintes ont progressé. La solvabilité des candidats à la location est ainsi plus difficile à évaluer, même pour les gestionnaires expérimentés.

Dans ce contexte, la Garantie Loyers Impayés (GLI) est devenue une protection incontournable. Les opérateurs spécialisés en nourrice immobilière gèrent des volumes de lots considérables, ce qui leur permet de négocier des contrats GLI à des conditions inaccessibles pour un bailleur isolé. Un propriétaire en autogestion, ou même une agence classique avec un portefeuille limité, ne disposera jamais du même poids de négociation, ni des mêmes garanties, ni des mêmes tarifs.

Les dégradations locatives : un risque souvent sous-estimé

Au-delà des impayés, les dégradations constituent un autre risque financier majeur. Un état des lieux mal réalisé, une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) insuffisante ou l’absence de suivi régulier des travaux peuvent transformer un incident locatif mineur en sinistre coûteux. La gestion rigoureuse des entrées et sorties de locataires est une étape clé que les professionnels spécialisés traitent avec méthode.

3. Vacance locative : le paradoxe d’un marché sous tension

La demande locative a bondi de +9,5 % en 2025 selon le baromètre SeLoger, avec en moyenne 4,8 candidats par offre disponible. On pourrait donc croire que trouver un locataire ne pose aucune difficulté. La réalité est plus nuancée.

Des logements qui ne correspondent plus aux attentes

Le parc locatif privé perd environ 280 000 logements par an (−3 % annuel), principalement sous l’effet du DPE et de la fiscalité immobilière. Les biens restants doivent répondre à des critères de plus en plus exigeants : performance énergétique, qualité de l’équipement, localisation, accessibilité numérique des démarches.

Un bien mal positionné, insuffisamment rénové ou présenté sans soin peut rester vacant plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Chaque mois de vacance représente un manque à gagner direct pour le bailleur et parfois une perte de mandat pour l’agence ou le mandataire.

La mise en location : un métier en soi

La sélection des candidats, la rédaction des annonces, la gestion des visites, l’analyse des dossiers de solvabilité… Ce travail demande du temps, de l’expertise et une connaissance fine du marché local. Les bailleurs en autogestion sous-estiment souvent l’ampleur de cette charge, au risque de faire des choix précipités qui se révèlent coûteux.

4. Le facteur temps : une ressource que la gestion dévore

Pour un professionnel de l’immobilier, chaque heure consacrée à la gestion locative administrative est une heure de moins pour la transaction, la prospection ou le développement commercial. Pour un bailleur particulier, la charge mentale et opérationnelle est souvent sous-estimée au moment de l’acquisition.

La digitalisation : une aide, mais aussi une nouvelle complexité

L’essor des plateformes numériques a certes simplifié certaines tâches : quittancement automatique, états des lieux digitaux, signature électronique des baux. Mais cette digitalisation impose aussi de se former, de s’équiper et de maintenir ses outils à jour.

Selon une étude récente, 78 % des propriétaires utilisent désormais des plateformes numériques pour gérer tout ou partie de leur patrimoine locatif (Source : Observatoire de l’immobilier, 2024-2025). Ceux qui n’ont pas suivi cette évolution s’exposent à des délais, des erreurs de conformité et une expérience dégradée pour leurs locataires.

L’argument du coût : un calcul souvent trompeur

Certains bailleurs et professionnels pensent économiser en gérant eux-mêmes. Mais ce calcul oublie le coût du temps, le risque d’erreur juridique et le manque à gagner en cas d’impayé non couvert. Externaliser la gestion locative à un spécialiste n’est pas une dépense, c’est un investissement dans la sérénité et la performance du patrimoine.

5. Quel profil êtes-vous ? Les risques selon votre situation

Risques et leviers par profil

Profil	Principaux risques rencontrés	Levier prioritaire
Agence immobilière	Charge administrative, responsabilité juridique, fidélisation bailleur	Externaliser la gestion nourrice pour se concentrer sur la transaction
Mandataire indépendant	Absence d’infrastructure interne, impayés non couverts	Déléguer à un spécialiste pour proposer la gestion sans y consacrer de ressources
Bailleur multi-propriétaire	Temps de gestion, conformité DPE, impayés, turnover locataire	Confier l’intégralité du suivi à un prestataire expert avec GLI incluse
Bailleur mono-propriétaire	Méconnaissance réglementaire, gestion chronophage	Passer à une gestion déléguée pour sécuriser ses revenus locatifs

6. Les solutions concrètes pour chaque risque

Face à la complexité croissante du marché locatif, plusieurs approches permettent de réduire l’exposition aux risques. Voici les leviers les plus efficaces, selon la nature du problème rencontré :

Solutions par risque et par profil

Risque	Solution pour les professionnels	Solution pour les bailleurs
Impayés de loyers	Systématiser la GLI sur chaque nouveau dossier	Déléguer à un prestataire spécialisé intégrant la garantie loyers impayés
Vacance locative	Diffuser sur tous les portails, optimiser la présentation des biens	Confier la mise en location à un professionnel du marché local
Complexité réglementaire	Se former régulièrement ou externaliser la gestion administrative	Mandater un professionnel qui suit l’évolution des textes
Dégradations locatives	Réaliser des états des lieux précis, souscrire une assurance PNO	Opter pour une gestion complète incluant le suivi technique

L’externalisation en nourrice immobilière : un modèle qui fait ses preuves

Une nourrice immobilière consiste, pour une agence ou un mandataire, à confier tout ou partie de la gestion locative à un gestionnaire spécialisé. Ce dernier prend en charge l’administratif, le quittancement, le suivi technique, le suivi des sinistres, la relation locataire et, selon les formules, la couverture en cas d’impayé.

Ce dispositif présente plusieurs avantages majeurs :

• Le professionnel conserve la relation commerciale avec le bailleur et perçoit une rétrocession.
• Il n’a pas à investir dans des ressources dédiées à la gestion (logiciels, personnel, formation, assurances).
• La couverture GLI est directement intégrée à la gestion pour les formules les plus complètes.

Pour les bailleurs en autogestion, faire appel à un prestataire spécialisé représente souvent un tournant. Moins de stress, plus de sécurité et un rendement locatif mieux préservé sur le long terme.

À retenir : la gestion locative n’est plus un simple service accessoire. C’est un métier à part entière, qui exige une veille réglementaire permanente, des outils adaptés et une expertise reconnue. Se faire accompagner par des spécialistes, c’est choisir la performance et la tranquillité.

Conclusion

La gestion locative cumule les défis : réglementation en permanente évolution, risque d’impayés accru, pression sur le parc disponible et charge administrative croissante. Ignorer ces risques, c’est exposer son patrimoine ou son activité professionnelle à des pertes significatives.

Qu’on soit agence immobilière, mandataire indépendant ou bailleur particulier, la même logique s’impose. Il faut s’appuyer sur des partenaires et des outils fiables, couvrir ses risques avec des garanties adaptées et ne pas hésiter à déléguer ce qui dépasse son périmètre de compétence.

La maîtrise des risques locatifs est aujourd’hui un facteur de compétitivité. Les professionnels qui sauront s’y adapter, ou s’entourer des bons spécialistes, seront ceux qui continueront à se développer, même dans un marché exigeant.

Vous gérez des biens pour vos clients ou pour vous-même ? La complexité de la gestion locative ne cesse de croître. Nos spécialistes peuvent vous accompagner pour sécuriser vos revenus, simplifier votre quotidien et déléguer sereinement.