Rien ne va plus pour l’encadrement des loyers ! L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) est montée au créneau afin de dénoncer une méthode de calcul qu’elle juge erronée. Selon elle, le calcul du loyer de référence pris en compte serait faussé, car il intègre les logements conventionnés, dont les loyers sont fixés par l’État.
Une méthode de calcul faussée
En vigueur dans plusieurs municipalités, dont Paris, Lille, Bordeaux, Lyon ou Montpellier, le dispositif d’encadrement des loyers, censé limiter la hausse des loyers lors du renouvellement du bail ou dans le cadre d’une remise en location, fait l’objet d’un vif mécontentement de la part de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Selon l’association, la méthode de calcul du loyer de référence ne serait pas juste. En effet, elle tiendrait à la fois compte des loyers du marché locatif résidentiel privé, mais aussi des loyers fixés par l’État, à l’image des logements encadrés par une convention avec l’Agence nationale de l’habitat et les logements soumis au prêt locatif social privé. Pour Frédéric Pelissolo, chargé de la politique de l’UNPI sur l’encadrement des loyers, le problème est évident : « on a faussé les moyennes. On rentre des loyers déjà fixés par l’État aux côtés des logements à loyer libre dans le calcul ».
En d’autres termes, le loyer de référence ne serait pas représentatif du marché. À quel point ? Difficile de le dire, puisque la part de loyers conventionnés dans chaque zone concernée n’est pas précisée par les observatoires des loyers. Pour l’UNPI, cette méthode de calcul erronée expliquerait d’ailleurs pourquoi les loyers de références sont inférieurs aux moyennes de marché.
Par ailleurs, l’UNPI dénonce ce qu’elle nomme un « effet larsen » : chaque année, les plafonds sont révisés sur la base des loyers plafonnés des années précédentes, ce qui aurait tendance à amplifier le problème, dès lors que les loyers en question ne sont pas représentatifs des vrais prix du marché de la location. Ainsi, comme le précise Maître Alain Cohen-Boulakia, avocat de l’association de propriétaires, « on ne peut pas prendre en compte des loyers issus d’une fixation administrative. L’encadrement des loyers est censé partir d’un système de photographies des loyers avec des statistiques pertinentes sans faille, sinon le calcul est vicié. »
Quelles conséquences en cas de révision de la méthode de calcul ?
L’UNPI a déposé un recours contre le dispositif qui sera bientôt examiné par la Cour administrative d’appel de Paris. Si rien n’est encore joué à l’heure actuelle, que pourrait-il se passer si la méthode de calcul du loyer médian venait à évoluer, avec notamment l’exclusion des loyers conventionnés ? Un tel changement, s’il venait à arriver, pourrait mécaniquement provoquer une augmentation des loyers et compliquer l’accès aux logements dans les zones soumises à l’encadrement des loyers. De plus, ce désaveu pourrait porter un sérieux coup à la légitimité d’un dispositif d’encadrement déjà critiqué, originellement destiné à réguler le marché immobilier.Si une éventuelle modification de la méthode de calcul du loyer médian de référence peut constituer une bonne nouvelle pour les propriétaires, elle suscite évidemment de vives inquiétudes du côté des locataires, qui craignent de devoir faire face à des logements moins abordables.