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Statut très apprécié par les investisseurs locatifs, la SCI permet de retirer facilement des revenus locatifs d’un bien acheté en commun. Mais comment fonctionne justement le financement d’un bien immobilier en SCI ? Qu’est-ce qui différencie l’emprunt à titre personnel de l’emprunt réalisé au nom de la société ? Nos réponses dans cet article.
Rappel : le principe de la SCI
Alternative au régime de l’indivision, la société civile immobilière (SCI) permet d’acquérir un bien immobilier et de le gérer à plusieurs, à condition d’être au moins deux associés. Il convient de distinguer la SCI familiale de la SCI classique (ou SCI de location). Deux statuts assez proches qui diffèrent notamment par la qualité des associés qui, dans le cas de la SCI familiale, possèdent comme on peut s’en douter un lien de parenté ou d’alliance. Mentionnons également l’existence de la SCI professionnelle qui permet quant à elle d’optimiser la fiscalité relative à un local professionnel ou une habitation.
L’un des principaux avantages de la SCI, quelle que soit sa forme, est sa simplicité de gestion, la flexibilité dont elle s’accompagne et la protection qu’elle offre aux associés. Solution privilégiée par des milliers de Français dans le cadre de leur projet d’investissement locatif, la SCI peut relever du régime de l’impôt sur le revenu (IR) ou par celui de l’impôt sur les sociétés (IS).
En ce qui concerne le financement du bien, deux possibilités peuvent être envisagées : emprunter individuellement ou effectuer l’emprunt au nom de la SCI.
Emprunter à titre personnel
La première option consiste à laisser un ou plusieurs associés contracter un prêt à titre personnel, à un montant éventuellement différent, selon ses ressources personnelles. Une fois le prêt obtenu, il leur suffit alors d’apporter ces sommes au capital social de la SCI. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales dont le nombre est proportionnel à l’apport réalisé, lorsque l’apport est effectué en numéraire. Le versement peut également prendre la forme d’apports en compte courant d’associés. Dans ce cas, le prêt n’a pas de conséquence sur le montant du capital social.
La SCI peut alors s’appuyer sur les sommes apportées par les associées pour financer l’achat du bien immobilier convoité. Chaque associé est alors tenu de rembourser le prêt contracté individuellement, en utilisant le montant des revenus fonciers perçus annuellement.
Si le prêt a fait l’objet d’un versement par apports en compte courant d’associés, la récupération des fonds versés à la SCI peut alors se faire de façon progressive, à un taux d’intérêt fixé en amont, dont le pourcentage peut être identique au taux appliqué par l’organisme bancaire.
Contracter un prêt au nom de la SCI
La deuxième option consiste à emprunter directement au nom de la SCI. En sa qualité de personne morale indépendante des associés, la société civile immobilière a en effet la possibilité de souscrire un prêt en son nom propre. C’est alors au gérant que revient la charge de réaliser les démarches auprès de l’établissement bancaire, notamment la constitution du dossier et la demande de prêt.
La capacité d’emprunt de la SCI tient compte à la fois des ressources des associés, leur solvabilité et des revenus locatifs, s’ils existent. Évidemment, l’apport de la SCI, représenté par les fonds ou les apports en compte courant d’associés, joue également un rôle considérable dans la décision de la banque (à ce sujet, n’hésitez pas à consulter un comparatif de banque et banque en ligne si vous êtes à la recherche d’un établissement bancaire). Les associés ont donc tout intérêt à augmenter leur apport pour réduire l’endettement de la SCI et obtenir l’accord de l’organisme de crédit. Toutefois, il n’est pas forcément nécessaire de présenter un apport pour emprunter ; les loyers pouvant servir au remboursement du prêt.
En cas d’investissement locatif, ce qui est la situation la plus courante, la SCI va alors utiliser les loyers perçus pour éponger son prêt. En revanche, si le bien n’est pas loué ou que les locataires sont insolvables (dans ce dernier cas, une assurance GLI pour SCI sera d’une utilité certaine), la SCI sera contrainte de puiser dans sa trésorerie pour régler les mensualités de son prêt immobilier.
Attention : en empruntant, la SCI s’endette, ce qui engage automatiquement la responsabilité des associés. En d’autres termes : en cas de défaut de paiement, la banque a la possibilité de poursuivre les associés pour exiger le remboursement de la dette par la société, proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent. Par exemple, si un associé détient 55% des parts de la SCI, il est alors solidaire du remboursement de la dette à hauteur de 55%. À noter qu’un associé peut réaliser un recours à l’encontre des autres associés pour demander le remboursement du trop payé, s’il s’estime lésé.