Les propriétaires qui ont opté pour un investissement locatif en loi Pinel font face à un décalage de plus en plus important entre les plafonds à respecter et les loyers de marché. Un écart qui peut atteindre plus de 40 % dans certaines villes, réduisant considérablement l’intérêt du dispositif.
L’écart se creuse entre plafonds Pinel et loyers de marché
Pour rappel, le dispositif Pinel permet à certains propriétaires de bénéficier de réductions d’impôts (de 10,5 % à 17,5 % selon la durée d’engagement), à condition de fixer des loyers moins élevés que la moyenne du marché. Problème : alors que les loyers du marché ont augmenté depuis plusieurs années, en raison d’une hausse de la demande face à une offre qui diminue, phénomène accentué par l’interdiction des passoires thermiques, les plafonds du dispositif Pinel ne connaissent pas la même dynamique.
Par ailleurs, en Pinel, les plafonds de loyers sont regroupés par zone, au nombre de trois. Par exemple, pour un T2 de 44m2, les plafonds sont fixés à 19,91€/m2 en zone Abis, 14,79€/m2 en zone A et 11,91€/m2 en zone B1. Ainsi, il peut arriver que deux villes, qui présentent pourtant des niveaux de loyers différents, appartiennent à la même zone Pinel. Dans une étude réalisée par le Laboratoire de l’immobilier, BFM Business prend l’exemple des villes de Bordeaux et Nîmes qui appartiennent toutes les deux à la zone B1, avec un plafond de loyer identique. Cependant, les loyers de marché à Bordeaux sont 25 % plus élevés qu’à Nîmes pour un même type de bien.
Des écarts qui dépassent 40% dans certaines villes
A l’origine, le dispositif Pinel devait permettre aux locataires de bénéficier de loyers plus bas, de l’ordre de 15 % environ, contre un avantage fiscal croissant pour le propriétaire, pendant une période pouvant atteindre 12 ans. Mais avec une telle augmentation des loyers de marché, l’écart s’est creusé au point d’atteindre plus 40 % dans certaines villes, comme à Neuilly-sur-Seine (44 %) et Annecy (42 %). BFM Business révèle même que les loyers moyens à Biarritz sont 46 % plus élevés que les plafonds fixés par le dispositif Pinel. Ainsi, alors qu’il est possible de louer un bien hors Pinel à 17,04 €/m2 en moyenne dans la ville balnéaire, les loyers en Pinel plafonnent à seulement 11,92 €/m2. Autres villes mentionnées : Arcachon où l’écart est de 38 %, Talence avec 28 % et Bordeaux avec 35 %. Un phénomène qui remet en question l’intérêt même du dispositif dans un certain nombre de localités.
Reste la possibilité de se tourner vers Pinel +, réservé aux biens dotés de caractéristiques particulières. Pour le moment, ces logements peinent toutefois à sortir de terre, en raison d’un coût de construction plus élevé pour les promoteurs.