Dans le contexte de crise qui est le nôtre, le pouvoir locatif des ménages n’a paradoxalement jamais été aussi fort. Mais cet état de grâce, qui tranche avec un pouvoir d’achat immobilier en recul, pourrait rapidement prendre fin en raison d’une baisse du nombre de biens disponibles. Explications.
Des surfaces plus importantes à revenu égal
Selon les informations regroupées par SeLoger, le pouvoir locatif bat des records. Cet indicateur n’a d’ailleurs jamais été aussi élevé depuis le début de notre siècle. Rien que ça ! Pour rappel, le pouvoir locatif correspond au rapport entre les loyers et les revenus des ménages. Un rapport qui serait ainsi actuellement en faveur des locataires. Concrètement, à revenu égal, fin 2022, un ménage peut accéder en moyenne à un logement de 77m2, là il pouvait prétendre à une surface de 68 m2 en 2014, soit un gain de 9m2 en l’espace de 8 ans (+12,2 %).
Le pouvoir locatif connaît toutefois de fortes disparités selon les villes. Ainsi, les municipalités où il est possible d’accéder aux surfaces les plus importantes à revenu égal sont Quimper (93 m2), Mans (85 m2) et Bourges (84m2). À l’opposé du classement, la ville où le pouvoir locatif est le plus faible est Roubaix où la surface pour un même revenu est de 36 m2. La voisine de Lille est suivie par Paris (46 m2) et Nice (50 m2).
Une dynamique qui risque de s’inverser
À côté de cela, le pouvoir d’achat immobilier enregistre quant à lui un net recul, à cause de prix immobiliers en hausse et de taux d’emprunt qui suivent une dynamique identique. Pourquoi une telle différence ? L’explication se trouve du côté de la vitesse de progression des revenus et des prix des loyers. Alors que les revenus des ménages ont progressé de 18 %, les loyers ont augmenté de « seulement » 5,1 %, freinés par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Lors de sa dernière publication, l’IRL correspondant au 3e trimestre 2022 était en hausse de 3,49 %, par rapport au même trimestre en 2021.
La tendance pourrait toutefois bientôt s’inverser, en raison d’une diminution des biens proposés à la location, provoquée par la mise en vente des logements considérés comme « passoires thermiques ». En effet, les mesures prises dans le cadre de la loi Climat et résilience vont mécaniquement exclure du marché de la location les logements classés G, au titre du DPE (diagnostic de performance énergétique) dès 2025. Les logements classés F suivront à partir de 2028.
Au total, en l’absence de rénovation, ce sont 1,6 million de logements loués dans le parc privé qui pourraient quitter le marché de la location d’ici quelques années. Le nombre de biens à louer, en hausse depuis 2019, serait en baisse de -9,8 %, selon Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez SeLoger. Par ailleurs, même si le pouvoir locatif a atteint un niveau inédit en 2022, son évolution ralentie, enregistrant une timide progression de 0,8 % depuis un an, avec une stagnation de la surface moyenne autour de 77 m2. De quoi annoncer un pouvoir locatif bientôt sur le déclin ? « Il est encore trop tôt pour le dire », selon l’intéressée.