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Emboîtant le pas sur Lille, Paris, le territoire de Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, la métropole de Montpellier va expérimenter à son tour l’encadrement des loyers, dès le 1er juillet. L’occasion de nous attarder sur les principes de fixation des loyers dans le cadre de ce dispositif.
Extension du dispositif d’encadrement des loyers à Montpellier
Publié le 3 septembre 2021 au JO, le décret n°2021-1144 du 2 septembre 2021 prévoyait le déploiement du dispositif des loyers prévu par l’article 140 de la loi ELAN dans le périmètre du territoire de la métropole Montpellier Métropole. Un arrêté préfectoral du 23 mai 2022 est venu fixer les loyers de référence, rendant ainsi effectif le dispositif à Montpellier, à partir du 1er juillet 2022.
Comment fixer son loyer initial ?
Pour rappel, le propriétaire qui souhaite mettre en location un bien concerné par l’encadrement des loyers a la possibilité de fixer son loyer dans la limite du loyer de référence majoré établi par arrêté préfectoral.
Cela concerne plus exactement les biens :
- Mis en location pour la première fois ;
- Inoccupés depuis plus de 18 mois ;
- Ayant fait l’objet, depuis moins de six mois, de travaux d’amélioration dont le montant est au moins égal à la dernière année de loyer.
Le montant du loyer fait l’objet d’un double plafonnement.
Tout d’abord, en cas de nouvelle location, le montant du loyer fixé par le bailleur ne peut pas dépasser le dernier loyer en date. Il peut toutefois faire l’objet d’une révision dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL), dès lors qu’aucune révision n’a été appliquée au cours des douze derniers mois.
Exceptionnellement, il est possible de procéder à la réévaluation du loyer, dans un des cas de figure suivants :
- Premier cas : le dernier loyer appliqué au précédent locataire a manifestement été sous-évalué. Cependant, l’augmentation ne peut pas dépasser la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire indexé.
- Second cas : depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, depuis le dernier renouvellement du bail, le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. La hausse du loyer ne peut toutefois excéder 15 % du coût réel des travaux, toutes taxes comprises.
À noter que si les travaux concernés ont eu lieu dans les parties communes, le montant pris en compte dans le cadre de la réévaluation du loyer est déterminé selon les millièmes relatifs au logement.
En revanche, les travaux ayant donné lieu à une contribution pour le partage des économies de charges ou à une augmentation de loyer ne peuvent pas servir à réévaluer le loyer du logement.
Le deuxième plafond à respecter correspond tout simplement au seuil de référence majoré, qu’il n’est pas possible de dépasser, sauf existence d’un complément de loyer. Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit disposer de prestations ou d’une localisation exceptionnelle ou rare au regard de sa catégorie : grand balcon si les logements voisins en sont dépourvus, vue sur un monument historique, présence d’une cave ou d’un sous-sol…
Comment fixer un loyer renouvelé ?
Les dispositions du décret de blocage annuel relatives à la réévaluation des loyers lors du renouvellement du bail ne s’appliquent pas.
Le propriétaire peut procéder à la réévaluation du loyer seulement si le montant initial est inférieur au loyer de référence minoré. Auquel cas, le nouveau montant proposé doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
En revanche, si le montant du loyer indiqué dans le contrat de location, sans prendre en compte l’éventuel complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution du loyer.Dans un cas comme dans l’autre, le locataire ou le propriétaire peut proposer un nouveau loyer à l’autre partie. Cette demande doit avoir lieu au moins six mois avant le terme du contrat s’il s’agit du bailleur ou au moins cinq mois avant ce terme s’il s’agit du locataire, dans les conditions prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.